전세가 문제인가? 임대차 3법이 문제인가?

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역전세난·깡통전세·전세사기…전세, 네가 문제다![딥다이브]

전세는 언제부터?

전세라는 독특한 임대차계약 제도는 도대체 언제 생겨났을까요. 고려시대 ‘전당(典當)’제도, 즉 물건을 맡겨놓고 돈을 빌리는 것에서 유래했다는 학설이 하나 있고요(윤대성 창원대 명예교수 ‘한국전세권법연구’). 1876년 강화도조약 이후 개항지(부산·인천·원산)에 인구가 급속도로 유입되면서 집값이 치솟자 일부 집주인들이 전세를 놓아 집 살 돈을 충당한 게 진짜 시발점이라는 연구결과도 있습니다(‘주택전세제도의 기원과 전세시장 전망’ 보고서).

즉, 전세는 누군가 만든 게 아니라 자연 발생적으로 생겨나 우리나라에 자리 잡은 제도라고 봐야 합니다. 그리고 그 정확한 실체는 이겁니다. 사금융. 은행 문턱이 높았던 시절, 주택담보대출을 받기 어려운 개인이 임차인 돈(전세보증금)을 빌려서 집을 마련하고 이자와 월세를 퉁친 것이 바로 전세입니다.

이러한 전세는 그동안 우리나라 주택시장의 한 축을 담당해 왔으나, 최근 전세사기가 많이 일어나다 보니 이 제도를 없애어야 하는 건 아닌지에 대한 논란이 있었지요.

그러나 우리는 전세가 가지는 단점만을 보고, 무조건 없애는 쪽으로 이야기하는 것이 맞는 건가에 대한 고민도 해봐야 합니다.

전세가 왜 문제인가?

전세가 문제가 될 경우는 주택의 가격이 떨어졌을 때입니다. 계약할 당시보다 2~4년의 시간 이후의 주택가격이 떨어졌을 경우 집주인은 새로운 전세자와 계약하더라도 전 계약자에게 돌려줄 돈이 부족할 때 일어나게 되는 것이지요.

최근 전세를 아파트에 집중되고 빌라나 단독주택에는 거의 하지 않는 현상이 일어나고 있습니다. 그 이유는 주택가격 대비 전세율이 아파트는 보통 높아봐야 70~60%인 반면 빌라와 그보다 높기 때문이며, 은행대출 역시 아파트가 빌라보다 더 잘 나오기 때문입니다. (물론 전세율이 90%가 넘는 아파트들도 있으나 이는 계약자가 지금과 같은 위험성을 인지한 체 계약했다고 보는 측면도 있기에 이 설명에서는 제외하겠습니다.)

임대차 3 법

그런데 지금의 전세사기의 경우는 전세 자체의 문제만으로 일어난 게 아님을 우리는 알아야 합니다. 즉 임대차 3 법으로 전세가격이 최근 들어 더 많이 올랐기 때문이지요. 왜냐하면 기존에는 전세의 기준은 2년이었습니다. 그러나 임대차 3 법이 시행된 후 전세의 기준이 4년이 되었습니다. 그러다 보니 집주인들은 전세계약 시 보다 멀리 보게 되었습니다. 왜냐하면 우리나라 주택의 가격이 전체적으로는 꾸준히 상승해 왔기 때문이지요.

물론 임대차 3 법이 전세자의 입장에서는 나쁘지만은 않습니다. 왜냐하면 한 집에서의 2년은 생각보다 짧습니다. 그러나 한 집에서 안정적으로 4년을 살 수 있다는 것은 큰 장점이지요.

하지만 주택시장이 금리와 여러 가지 문제로 인하여 가격이 떨어지니 집주인이나 세입자나 모두 당황스러운 상황이 연출되었습니다. 이러한 가격하락 만 없었다면 임대차 3 법도 욕을 덜 먹을 겁니다.

그러나 누가 뭐라고 해도 지금의 상황에서는 임대차 3 법이 주택시장  불안의 주범이 된 것은 틀림없는 사실입니다.

전세를 없앨 수는 없습니다.

그렇다고 우리나라에서 전세를 없앨 수 있을까요? 여하튼 전세가 문제니 없애는 게 맞는 건가요? 아닙니다. 전세는 단점도 있는 반면 장점이 너무나도 많았기에 우리나라에서 없어지지 않고 지금까지 유지되어 왔기 때문입니다. 벼룩이 싫다고 집을 태울 수는 없는 노릇 아니겠습니까?

그럼 어떻게 해야 할까요? 네 일단 임대차 3 법의 개정이 필요합니다. 지금까지의 임대차 3 법은 그 수명이 다했다고 보는 것이 마땅합니다. 이제는 임대차 3 법을 개정하여 집주인과 세입자들의 부담을 낮추어야 합니다.

그리고 지난 정권 때 아파트 가격이 엄청 올랐던 것은 사실이었기에 지금의 가격하락을 모두가 받아들이고 지금의 상황에 맞게 정부는 정부대로 집주인과 세입자는 그 나름대로 대안을 고민해야 할 때입니다.

저는 개인적으로 정부가 시장에 너무 적극적으로 개입하는 것에 대해서는 반대합니다. 시장에 맡겨야 합니다고 생각합니다. 물론 정부는 지금의 상황이 너무나도 심각하기에 전세사기를 당한 분들을 위한 정책은 펴야겠지요. 그러나 이번 문제가 끝난다면 전세사기는 한동안 또 없어질 것인데 이후부턴 시장에 맡겼으면 합니다.

결론.

전세가 문제라고 말하면 그것은 우리나라 주택시장에 대한 이해가 부족하다 생각합니다. 미국처럼 완전히 월세만 있어야 한다고 말한다면 그 또한 월세의 단점을 빼고 이야기하는 것이기에 잘못된 것입니다.

우리나라의 독특성을 이해하고 앞으로는 법을 제정할 때 보다 신중해 주길 바랍니다. 또한 모두 이를 인지하고 서로 계약을 해야 할 것입니다.